Dans une copropriété, les copropriétaires sont invités à payer leur quote-part des charges de copropriété par l’intermédiaire d’un document dénommé « appel de fonds trimestriel ».

Diverses publications donnent de judicieux conseils, dans le but d’expliquer aux copropriétaires comment faire pour limiter le montant des charges. On leur suggère par exemple :

• d’optimiser le chauffage collectif ;
• d’éviter les contrats de maintenance inutiles ;
• de faire jouer la concurrence ;
• de contrôler les travaux exceptionnels, surtout lorsqu’ils ne sont pas urgents ;
• d’examiner les offres du syndic.

En effet, les syndics perçoivent un pourcentage sur les travaux réalisés. Un exemple, qui concerne la rénovation des ascenseurs, imposée par la loi n° 2003-590 du 2 juillet 2003 : cette loi exigeait une simple mise ne conformité, mais la majorité des syndics en ont profité pour faire effectuer une rénovation complète.

Les dépenses prévues pour l’année à venir, votées par l’intermédiaire d’un document dénommé « budget prévisionnel », doivent être strictement nécessaires à la conservation et à l’entretien des parties communes de l’immeuble, comme le prévoit l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 relative aux copropriétés.

Les copropriétés ne sont nullement obligées de recruter des gardiens. Lorsqu’elles le font, alors que c’est facultatif, la mission des gardiens est définie par la jurisprudence des prud’hommes : leur rôle est d’empêcher les intrusions et de protéger les biens des résidents (copropriétaires ou locataires), et non pas d’importuner les résidents qui déplaisent aux membres du conseil syndical. La mission des gardiens n’est pas d’aller à la poste chercher le courrier de certains résidents trop paresseux pour le faire eux-mêmes, ou d’aller chercher les enfants des mêmes résidents à l’école.

Lorsque la copropriété dispose d’un parking souterrain, accessible par un badge de stationnement, il faut éviter de remplacer ce badge (peu coûteux) par une télécommande connectée à un système informatique. Quel est l’intérêt ? Il s’agit non pas de faire des économies, mais de surveiller les allées et venues des résidents, en portant atteinte à leur vie privée.

Autre exemple de dépense inutile et coûteuse : la pose d’un ralentisseur au bas de la rampe d’accès du parking souterrain, financée par les dommages et intérêts extorqués à un copropriétaire déterminé grâce à des décisions judiciaires obtenues par fraude. Lorsque des fonctionnaires de justice, de police et de gendarmerie habitent dans un immeuble, ils devraient savoir qu’il faut rouler lentement dans un espace privé affecté au stationnement.

Un dégât des eaux peut endommager un immeuble : la recherche de fuite doit avoir lieu sous 48 heures. Il faut prévoir un dispositif légal qui permette aux copropriétaires minoritaires de démettre un syndic lorsqu’il refuse d’effectuer une recherche de fuite qui endommage leur domicile.

Site web : [https://]www.economie.gouv.fr (fiche pratique « sécurité des ascenseurs »