COPROPRIÉTÉS ET APPELS DE FONDS TRIMESTRIELS
Chaque copropriétaire reçoit un appel de fonds trimestriel. Ce document comptable doit être sincère et véritable, au sens de l’article 441-1 du code pénal : il ne peut mentionner exclusivement les sommes dues par le copropriétaire ; il doit aussi (et surtout) comporter les sommes versées par le copropriétaire. Cet appel de fonds est le seul document comptable immédiatement accessible pour le copropriétaire ; il est utilisé en cas de vente pour établir le certificat prévu par l’article 20 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété.
Dans son arrêt n° RG 2010/15921 du 7 novembre 2012 relatif au calcul de quatre années de charges, la cour d’appel de Paris estime à 10 408,01 euros la somme qui serait due à la date du 30 novembre 2011.
Quatre années de charges correspondent à 5 128,80 euros (4 x 1 282,20 euros). Soit une différence non justifiée de 5 279,21 euros (10 408,01 – 5 128,80).
Appel de fonds du 2ème trimestre 2013
Daté du 2 avril 2013, il porte la mention « payable sous quinzaine : 13 987,02 euros ».
Selon cet appel de fonds, un trimestre de charges représente 320,55 euros. C’est d’ailleurs le seul nombre exact de ce document. Une année de charge représente alors 1 282,20 euros (soit : 4 x 320,55 euros).
La différence entre 13 987,02 euros (somme revendiquée par le syndic à la date du 2 avril 2013) et 10 408,01 euros (somme arrêtée par la cour d’appel de Paris à la date du 30 novembre 2011) est égale à 3 579,01 euros.
Cinq trimestres (du 30/11/2011 au 02/04/2013) représentent 1 602,75 euros (5 x 320,55), et non pas 3 579,01 euros. Sur cet appel de fonds existe donc une différence non justifiée de 1 976,26 euros (soit : 3 579,01 – 1 602,75) au profit du syndicat des copropriétaires.
Appel de fonds du 3ème trimestre 2013
Daté du 2 juillet 2013, il porte la mention « payable sous quinzaine : 14 628,33 euros ».
Selon cet appel de fonds, un trimestre de charges représente 316,01 euros (soit : 321,89 + 3,38 – 9,26). S’ajoutent les travaux de terrasse (220,15 euros), déjà réalisés en 2003 par l’entreprise SOCATEB (c’est pourquoi la facture a disparu mystérieusement), ainsi que la « répartition des charges » (105,15 euros).
La différence entre 14 628,33 euros (somme évaluée par le syndic à la date du 2 juillet 2013) et 10 408,01 euros (somme estimée par la cour d’appel de Paris à la date du 30 novembre 2011) est égale à 4 220,32 euros.
Six trimestres (du 30/11/2011 au 02/07/2013) représentent alors 1 923,30 euros (6 x 320,55), et non pas 4 220,32 euros. Il existe donc une différence non justifiée de 2 297,02 euros au profit du syndicat des copropriétaires.
Le chèque n° 8161492, d’un montant de 4 000.- euros, encaissé le 17 juin 2013 n’est pas reporté sur cet appel de fonds.
Appel de fonds du 4ème trimestre 2013
Trois lettres recommandées ont été adressées au syndic :
- n° 1A 084 133 4043 0 du 22 octobre 2013 ;
- n° 1A 086 226 4741 2 du 2 décembre 2013 ;
- n° 1A 088 783 0859 4 du 15 janvier 2014.
Malgré trois lettres recommandées, le syndic ne m’a pas transmis cet appel de fonds.
Appel de fonds du 1er trimestre 2014
Daté du 3 janvier 2014, et reçu le 16 janvier 2014, il porte la mention « payable sous quinzaine : 10 837,97 euros ».
Selon cet appel de fonds, le coût du bip de parking fourni le 25 mars 2010 serait de 46,47 euros. Le syndic a attendu quatre ans avant de facturer ce bip de parking. Déduction faite de l’émetteur du 25 mars 2010, les charges trimestrielles s’élèvent cette fois-ci à 316,01 euros.
Dans la colonne « crédit » ne sont mentionnés que 737,33 euros et 228,27 euros, sans que l’on puisse savoir à quoi correspondraient ces versements éventuels. En bas de page apparaît la mention « payable sous quinzaine : 10 837,97 euros ».
Le syndicat des copropriétaires ayant encaissé neuf chèques entre le 4 juin 2013 et le 10 septembre 2013, pour un montant total de 17 703,56 euros (montant auquel s’ajoutent 900,- euros déjà versés en 2011), il est manifeste que la somme « à payer sous quinzaine » (10 837,97 euros) est manifestement erronée.
L’erreur provient du document intitulé « annexe 2 – page 3/3 ».
Intitulé : « (…) facturations anciens émetteurs », cet appel de fonds permet de prouver que :
- l’émetteur que je n’ai pas reçu en juin 2007, parce que « non livrable par colis postal » selon la partie adverse, coûte réellement 46,47 euros, et non pas 20 685,17 euros, soit une différence non justifiée de 20 638,70 euros (20 685,17 – 46,47) à l’avantage du syndicat des copropriétaires ;
- que cet émetteur de juin 2007 n’avait jamais été facturé jusqu’à présent, contrairement à ce qui était allégué par le syndicat des copropriétaires dans ses mémoires présentés aux juridictions civiles.
Tableau joint à la lettre du 13 janvier 2014 (Annexe 2 – page 3/3)
Document non daté et sans en-tête, annexé à la lettre recommandée du 13 janvier 2014, ce tableau est censé récapituler les mouvements de fonds du lot de copropriété. La quatrième colonne du tableau (intitulée « Crédits € »), où sont reportés les versements reçus par le syndicat des copropriétaires entre le 4 juin 2013 et le 10 septembre 2013, comporte les erreurs suivantes :
- les 900,- euros versés en 2011 ne sont pas ajoutés sur le tableau ;
- le chèque n° 8161502 de 549,02 euros a été fractionné, sans motif connu, en deux parties (349,02 € et 200.- € ) ;
- le chèque n° 5044532 d’un montant de 2 280,- euros, daté du 26/09/13, ne provient pas de moi ; il doit y avoir confusion avec le lot d’un autre copropriétaire ;
- le chèque n° 8161497, d’un montant de 1 500,- euros, encaissé le 15 juillet 2013, n’est pas mentionné sur ce tableau, sans que le motif de cet oubli soit connu ;
- le chèque CARPA n° 2686982, d’un montant de 228,27 euros, daté du 02/12/13, ne provient pas de moi ; il doit y avoir confusion avec le lot d’un autre copropriétaire ;
- et surtout (c’est la surprise du chef), le total de cette colonne intitulée « Crédits € » n’est pas égal à 18 603,56 euros, comme on l’aurait espéré : ce total est égal à zéro !!!
Et c’est ce total fantaisiste qui est reporté sur l’appel de fonds du 1er trimestre 2014, dans la colonne crédit : les sommes réellement payées sont « réputées non payées » grâce aux prouesses comptables du syndic CB2i.
Il ne peut s’agir d’erreurs dactylographiques, puisque j’ai adressé une dizaine de lettres recommandées au syndic afin que ces erreurs soient rectifiées. Deux d’entre elles ont été publiées sur ce site web :
- n° 1A 081 191 8631 2 du 5 juillet 2013 ;
- n° 1A 084 427 1113 3 du 1er août 2013.
Il s’agit plutôt de la volonté délibérée d’altérer frauduleusement la vérité afin de causer un préjudice à un copropriétaire.
On a du mal à le croire, mais de telles aberrations comptables ont été validées, de manière répétitive, par les juridictions françaises :
- jugement n° RG 11-03-398 du 8 juillet 2003 (tribunal de Charenton-le-Pont) ;
- arrêt n° RG 2003/16736 du 1er avril 2004 (cour d’appel de Paris) ;
- arrêt n° RG 2003/16736 du 17 juin 2004 (cour d’appel de Paris) ;
- jugement n° RG 11-10-207 du 29 juin 2010 (tribunal de Charenton-le-Pont) ;
- arrêt n° RG 2010/15921 du 7 novembre 2012 (cour d’appel de Paris).
De même, les juridictions pénales françaises (parquet de Créteil ; pôle d’instruction de Créteil ; parquet de Paris ; etc.) ne souhaitent pas faire application de l’article 441 du code pénal.
Postérieurement à l’envoi de l’appel de fonds du 1er trimestre 2014, une somme complémentaire de 2 081,61 euros a été versée au syndicat des copropriétaires. Le coût total de la télécommande de parking s’élève à 20 685,17 euros.
Soit une différence non justifiée de 20 638,70 euros (20 685,17 – 46,47) à l’avantage du syndicat des copropriétaires.
(Rappelons qu’un « ravalement de façades », tel que celui qui aurait été réalisé en 2003 par l’entreprise SOCATEB, ne devrait concerner que l’extérieur de l’immeuble : les appartements du conseil syndical et de leurs amis ne sont pas des parties communes mais des parties privatives.)
Liste des pièces jointes :
- appel de fonds du 2ème trimestre 2013 (1 page)
- appel de fonds du 3ème trimestre 2013 (1 page)
- appel de fonds du 1er trimestre 2014 (1 page)
- tableau joint à la lettre CB2i du 13 janvier 2014 (1 page)
ASSEMBLÉE GÉNÉRALE ORDINAIRE DU MARDI 26 MAI 2015
Le 15 mai 2015, j’ai reçu la convocation pour la prochaine assemblée générale ordinaire qui aura lieu le mardi 26 mai 2015.
Par une heureuse coïncidence, l’avis de passage a été distribué dans la journée du 5 mai 2015 (le jour où la voiture a été vandalisée).
Les pièces jointes à la convocation nous apportent comme toujours des informations utiles et exploitables.
- Selon « l’état financier après répartition » annexé à la convocation, les « fonds disponibles en banque » s’élèvent à 50 483,- euros. Ce qui signifie que les recettes sont en excédent par rapport aux dépenses. Pour une copropriété qui, selon le conseil syndical et le syndic, est « en permanence au bord de la faillite à cause d’un seul copropriétaire », c’est plutôt étrange. Il semblerait plutôt qu’une réserve de trésorerie très importante soit disponible en permanence.
(Cette somme de 50 483,- euros représente 36 fois une quote-part de 1 350,- euros.) - Selon le rapport annuel du syndic, la copropriété n’a dépensé que 211 783,61 euros en 2014, soit moins que le budget voté (221 500.- euros). La régularisation annuelle devrait alors entrainer une baisse de 4,4 % sur les appels de fonds, et non pas une hausse de 4,4 % (ou même 12 % pour certains copropriétaires) !
- La rémunération du syndic est modulable :
- 23 012,40 euros, selon le « relevé des dépenses » (page 3) ;
- 27 898,16 euros, selon le « compte de gestion générale ».
Soit une marge de négociation de 4 885,76 euros. (En moyenne mensuelle, le syndic perçoit 1 917.- euros pour la gestion de cette copropriété banalisée. Si l’on admet qu’il gère sans doute d’autres immeubles, on constate que le syndic n’est pas dans le besoin.)
- Selon le « relevé des dépenses » (page 3), les frais de procédures ne dépassent pas 510.- euros en 2014 (versés au syndic CB2i) : les auxiliaires de justice de la copropriété (M. MODERE, M. LOUVET, M. TACNET, M. TRUTTMANN) n’ont pas perçu d’honoraires entre le 1er janvier 2014 et le 31 décembre 2014 ! Si c’est vrai, tant mieux !
- La prime d’assurances (22 828,30 euros).représente 11 % des dépenses.
- Selon le « relevé des dépenses » (page 5), le coût de l’eau froide, pour les parties communes et les parties privatives, représente 28 348,95 euros pour l’année 2014, soit une consommation d’eau froide de 7 105 mètres cubes.
[Selon le bulletin municipal n° 432 de mai 2015 (p. 15), l’eau froide a coûté 3,99 ?/m3 à Maisons-Alfort en 2014.] - La procédure engagée le 9 mars 2015 (pour les années 2012, 2013 et 2014) par l’avocat de la copropriété n’est pas mentionnée dans le rapport du syndic, pas plus que le montant (5 860,92 euros) revendiqué par la copropriété dans l’assignation destinée au tribunal. En effet, cette estimation est très éloignée du montant (14 628,33 euros selon l’appel de fonds du 3ème trimestre 2013) communiqué chaque année à l’assemblée générale par le conseil syndical et le syndic afin d’échauffer les esprits.
[Dans une copropriété ordinaire, où s’applique le droit français (la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 et le décret n° 67-223 du 17 mars 1967 applicables aux copropriétés), le montant des charges à payer par chaque copropriétaire résulte exclusivement de la multiplication des tantièmes du lot considéré par le montant du budget voté en assemblée générale.] [On notera aussi qu’une somme de 1 300,- euros répartie sur 130 lots représente 10,- euros par an.]
mise à jour du 26/05/2015
